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以無權處分為由主張買賣合同無效能否獲得法院的支持?

發布日期:2019-05-24    作者:房產律師

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可與我們聯系,我們將予以撤銷。)
  一、基本案情
  1、原告訴稱
  高某訴稱:我與王某1系夫妻關系,王某1與王某2系兄妹關系。我與王某1于2005年購買202號的拆遷安置房。同年底王某2一家原住處面臨拆遷,因此請求王某1協助其求購他人轉讓的房屋,并先后預交39萬元購房款給王某1,但王某1一直未能尋得合適房源。我對此并不知情。王某1稱后來曾多次提出將預交的房款退還王某2,而王某2一直不愿接受,并讓王某1繼續尋房。
  后因王某2住處拆遷,其向我及王某1提出暫時借住本案爭議房屋,我與王某1鑒于親情,同意其暫住。在王某2自己因拆遷購買的回遷安置房交房后,我要求王某2搬出房屋,但王某2一直拒絕搬出。我無奈,要求王某1于2012年5月向北京市海淀區人民法院提起訴訟,請求法院判令王某2騰退借住的房屋,但法院以所涉房屋存在交易關系、王某2系基于合同關系居住房屋為由,駁回了王某1訴請。我認為,王某1兄妹二人之間被推定的合同關系應屬無效。
  理由如下:雙方并未簽訂任何書面合同;被認定的雙方交易行為違反了法律法規的強制性規定;王某1無權處分房屋,合同效力未得到追認。房屋為我與王某1夫妻的共同財產,房屋產權證也明確房屋由二人共同共有,因此,在未經我同意的情況下,王某1無權單獨擅自處分。由于房屋性質為“按照經濟適用房管理”,該回遷安置房屬于政策性住房,在購房人取得產權后的5年內,購房人只擁有有限產權,王某1根本無權處分該房產。故訴至法院,請求判決:確認王某1與王某2二人關于202號房屋的買賣行為無效;訴訟費用由王某1及王某2承擔。
  2、被告辯稱
  王某2辯稱:我不是借住,是買賣。2005年高某家拆遷,其定了三套房。后高某及王某1到我家找我,說當時三套房屋需要購房款70多萬元,王某1一家拿不出這么多錢,但是有3個購房指標,并且已經交了6萬元定金,他家怕定金拿不回來,就讓我花錢買一套。因當時我家剛剛蓋了二層樓,沒有錢,拿不出20多萬來。但王某1說他幫我,我們雙方都湊錢。2006年4月份我家也有消息說要拆遷,我方找工人將202號房屋進行裝修,在上一案件開庭時我方找了證人對我方房屋裝修情況作證。2006年7月初我一家便搬進了202號房屋。當時我家拆遷我定了2套房屋,但王某1說我家已經有一套了,如果再定兩套房屋太多,因此我就退了一套。事實上我們雙方之間存在房屋買賣合同關系。故不同意高某的訴訟請求。
  二、法院查明
  高某與王某1系夫妻關系,王某1與王某2系兄妹關系。2005年12月,高某與王某1以320348元全款共同購買了202號房屋。庭審中,高某提交2012年民事判決書及一中院民事判決書,用于證明法院已經認定王某1與王某2之間存在房屋交易關系。2005年12月22日至2006年7月23日之間,王某1向王某2出具買樓款39萬元收條共計四張。2006年7月,王某2實際入住房屋。
  2011年5月3日,202室取得房屋產權證,房屋所有權人為王某1,共有情況為單獨所有,房屋性質為按經濟適用住房管理。2012年11月27日,房屋所有權證發生變更,房屋所有權人為高某、王某1,共有情況為共同共有,房屋性質為按經濟適用住房管理。庭審中,高某及王某1均主張王某2系以借住名義入住房屋,雙方并非買賣,但就此未提交充分證據予以證明。另查明,王某2實際入住房屋時高某與王某1均知情。
  原審法院認定上述事實,有雙方當事人陳述,(2012)海民初字第14881號民事判決書,(2012)一中民終字第12839號民事判決書,房屋所有權證書,收條等證據在案佐證。
  三、法院判決
  1、一審判決
  駁回原告高某的全部訴訟請求。
  2、二審判決
  駁回上訴,維持原判。
  四、律師點評
  房產律師認為:
  本案爭議焦點為房屋買賣的合同效力問題。
  首先,生效的判決書已經確認王某1與王某2之間就房屋存在買賣關系。現高某仍主張雙方之間是借用關系,但其未能提交相關證據予以證明,故法院確認王某1與王某2之間的買賣合同關系成立正確。
  其次,關于合同的效力問題。高某主張該合同無效。其理由是因為房屋是按照經濟適用房管理的房屋,應當適用經濟適用房的政策,王某1與王某2達成買賣合同時,王某1屬于無權處分,因此,王某1與王某2的買賣合同無效。對此,《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定:當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持,故高某要求法院確認房屋買賣合同無效的請求,法院不予支持。
  再次,房屋性質為按經濟適用住房管理的房屋,而非經濟適用房,高某主張的有關經濟適用房的限制性規定不適用于本案。

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