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將繼承的農村房屋出賣給他村村民的,房屋買賣合同有效嗎?

發布日期:2019-06-13    作者:房產律師

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)
  一、基本案情
  1、原告訴稱
  劉小訴稱:1.要求確認原告與被告1998年12月12日簽訂的《購房協議書》無效;2.本案訴訟費由被告承擔。事實與理由:劉某與張某系夫妻關系,生有子女二人,即長女劉大,次女劉小。劉某于1946年去世。1951年北京市政府就位于北京市豐臺區趙辛店西街X號院房屋頒發給張某《土地房產所有證》,1976年7月,張某去世,該院及房屋由原告居住使用。1998年12月12日,原告與被告簽訂《購房協議書》,將位于北京市豐臺區趙辛店西街XX號院北房三間和東房一間賣給被告,該協議未經村委會批準。因被告并非農村集體經濟組織成員,根據《土地管理法》、《合同法》相關規定,宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利,與享有者特定的身份相聯系,非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。被告系居民戶籍,不享有對該村宅基地上房屋使用的權利,原被告簽訂的賣房協議違反了法律的強制性規定,應屬無效。故訴至法院,請求判令支持原告的訴訟請求。
  2、被告辯稱
  方某辯稱:不同意原告的全部訴訟請求,請求法院予以駁回。理由如下:1.原告的主體資格存疑,原告已經82歲,自雙方1998年簽訂合同至原告起訴之前,原告從未就該房屋提出過任何異議,被告懷疑本次訴訟是否為原告本人真實意思表示,及原告現在身體和精神狀況如何,是否具備民事行為能力;2.涉案合同真實有效,合同簽訂時相關法律沒有禁止性規定;原告在出售房屋時亦不是農民集體組織成員,涉案房屋系原告繼承取得,故該買賣合同不應被認定為無效;當前土地增值、房價上漲、拆遷利益巨大,原告要求確認合同無效并非為了居住,而是為了獲得巨大利益,原告存在過錯,如果確認合同無效違反公平原則。綜上,不同意原告的訴訟請求。
  二、法院查明
  張某生有子女二人,分別為劉大、劉小。張某于1977年因死亡注銷戶口。北京市豐臺區長辛店鎮趙辛店村村民委員會于1998年出具證明二份,載明:今有北京市豐臺區趙辛店西街北房3間、東房1大間,屬村民劉小私人財產。
  劉大向法院出具證明,載明:位于北京市豐臺區趙辛店西街67號由我妹妹劉小居住,該宅基地歸使用權劉小所有。
  1998年12月12日,劉小與方某簽訂《購房協議書》,載明:茲有村民劉小自愿將私人住房趙辛店西街內北房三間、東房一間賣給方某,方某付給劉小購房款貳萬貳仟元。協議簽訂后,方某于1998年12月13日交付劉小購房款2.2萬元并在該房屋居住至今。
  村民委員會于2017年2月23日出具證明,載明:茲證明北京市豐臺區長辛店鎮趙辛店村委會村民韓貴杰住173號。173號院有北房3間,東西配房各2間,面積120平方米,房屋產權歸韓貴杰所有(此證明只限于煤改電使用)。
  經查,劉小與方某的戶籍性質均為北京市城鎮居民戶籍。
  經一審法院與劉小談話,其本人來到法庭,并明確表示因本人身體不便,孫子肢體殘疾,意收回涉訟房屋由自己和家人居住。
  三、法院判決
  1、一審判決
  劉小與方某簽訂的《購房協議書》無效。
  2、二審判決
  駁回上訴,維持原判。
  四、律師點評
  房產律師靳雙權認為:
  違反法律、行政法規的強制性規定的,合同無效。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用《中華人民共和國土地管理法》等法律和國家有關規定。農村宅基地為農民集體所有。農村宅基地使用權的轉讓應當在同一集體經濟組織內進行。
  方某在與劉小的買賣行為發生時以及現在均非農民戶籍、非北京市豐臺區長辛店鎮趙辛店村集體經濟組織成員,其購買67號院宅基地的行為違反了國家關于“土地所有權、使用權的因轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的,必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記和農村房屋買賣雙方必須為同一集體經濟組織”的規定,該買賣行為應為無效。故對劉小的訴訟請求,法院予以支持。
  對該合同無效的后果,雙方均有責任,故案件受理費應共同承擔。方某關于買賣房屋時我國法律法規及司法解釋對農村房屋買賣沒有禁止性規定的辯稱,沒有法律依據,法院不予采信。

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