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農村房屋買賣合同是否有效,法院如何認定?

發布日期:2019-06-13    作者:房產律師

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)
  一、基本案情
  1、原告訴稱
  張某訴稱:張某原系×村村民,在該村中心街×號有宅基地一處,集體土地建設用地使用證登記在張某名下。1998年春,張某與李某簽訂買賣協議,由張某將上述宅院及房屋建筑物作價1.2萬元賣予李某。因李某系城鎮居民為非農業戶口,不符合購買農村宅基地及房屋的條件,所以張某認為張某、李某簽訂的房屋買賣協議因違反法律規定而無效。現雙方就此事經協商無法達成一致。為維護張某的合法權益特訴至法院,請求判令:一、確認張某、李某就×號院落、房屋所簽訂的買賣協議無效;二、李某從×號宅院內騰退,并將涉訴院落、房屋、附屬設施及宅院集體土體建設用地使用證返還張某。
  2、被告辯稱
  李某辯稱:1998年1月李某經人介紹購買張某位于×號院落,張某、李某在征得當地村委會同意并見證下簽訂關于涉訴房屋的書面購買合同。該合同經雙方簽字確認,村委會蓋章同意。事后,張某、李某雙方又在當地鎮政府土地規劃科、村委會見證下,簽訂正式的房屋買賣草契,并經鎮政府土地規劃科、村委會蓋章同意。事后張某、李某辦理了房屋契證變更手續,李某依法繳納了房屋契稅。
  李某認為張某、李某所簽房屋買賣合同有效。理由如下:首先,農村宅基地使用權是可以依法轉讓的,而對于受讓人的身份法律并沒有明確規定。目前社會上認定城鎮居民購買農村房屋合同無效的主要理論依據是《土地管理法》第62、63條之規定、國辦發(1999)39號文件、法發(2008)36號,以及2004年12月24日國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》。以上《土地管理法》及相關部門文件的規定不能作為認定城鎮居民購買農村房屋合同無效的法定理由。此外,依據法不溯及既往的原則,不能以后生效的法律及文件作為認定前法律行為是否有效的法律依據,故以上法律及文件不能作為認定雙方合同無效的依據。
  其次,張某李某簽訂房屋買賣合同經過當地政府部門的認可也依法辦理了契證的變更,依法繳納了契稅,從尊重歷史,照顧現實出發,依法認定雙方合同有效,不僅有利于社會關系,也使得法律效果和社會效果得到和諧統一,具有積極的現實意義。
  二、法院查明
  李某的戶籍性質為非農業。張某在北京市順義區×有一處宅院,具體坐落為北京市×號。1993年11月土地行政主管部門對該宅院進行確權登記,土地使用權人登記為張某。該宅院內原有北正房5間、西廂房2間、廁所以及院墻。1998年1月3日,張某與李某達成了房屋買賣協議,約定張某將上述房屋以12000元的價格賣給李某。事后,張某、李某雙方于1998年12月3日在當地鎮政府土地規劃科、村委會見證下,簽訂房屋買賣草契。現張某以李某不具備購買房屋的資格為由訴至法院,要求確認其與李某之間的房屋買賣合同無效,并要求李某返還房屋。
  經詢問,李某堅持認為房屋買賣合同有效。
  三、法院判決
  1、一審判決
  1)張某與李某就房屋所簽訂的房屋買賣合同無效;
  2)李某將坐落在北京市順義區×中心街一百一十二號的院落、房屋及附屬設施騰空后返還給張某。
  2、二審判決
  駁回上訴,維持原判。
  四、律師點評
  房產律師靳雙權認為:
  違反法律、行政法規的強制性規定的合同應屬無效。農村宅基地屬于農村集體組織所有,農村房屋的買賣必然會涉及到宅基地使用權的轉移,宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,與特定的身份關系相聯系,根據《物權法》、《土地管理法》的規定,宅基地使用權的主體只能是農村村民。李某為城鎮居民,并非房屋所在地的集體經濟組織成員,故張某與李某就房屋所達成的買賣合同屬無效合同。
  李某主張其與張某簽訂的合同時間為1998年,當時適用的是1986年的《土地管理法》,該法律規定城鎮居民可以取得農村的宅基地使用權。法院認為,合同簽訂時適用的是1988年的《土地管理法》,該法律第41條規定:"城鎮非農業戶口居民建住宅,需要使用集體所有的土地的,必須經縣級人民政府批準,其用地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準,并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費。"李某未提交證據證明其使用宅基地已經縣級政府批準并已交納補償費和安置補助費,故對李某之主張法院不予采納。

  李某提出的房屋買賣合同已經過鎮政府土地規劃科、村委會蓋章同意,并繳納了房屋契稅因此應認定合同有效的主張,于法無據,法院不予采納。李某主張為維持社會關系的穩定應認定該合同有效,于法無據,法院不予采納。對于合同無效后的處理問題,由于李某未在本案中予以主張,本案不予處理,李某可就購房款、房屋重置成新價及信賴利益等另行主張。

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